宿舍型公寓，也常被称为“一张床”，是以宿舍形态为基础打造的租赁住房产品。该类型公寓强调 “高集约、低门槛、强功能”，以满足基本居住需求为核心目标，展现出高度的标准化、模块化与实用性特征。房间布局通常为双人间至多人间不等，采用按床位计租的方式，突出空间利用效率。在配套方面，常配设共享客厅、健身空间、洗衣房、休闲区等公共区域，实现生活功能的集中供给与统一管理。

与传统集体宿舍相比，宿舍型公寓更注重隐私、整洁和安全，房间内普遍配备独立卫生间、空调、储物空间，并通过门禁、人脸识别等智能化手段提升居住体验。

在目标客群方面，宿舍型公寓最初以城市一线务工人员和蓝领群体为主要服务对象，如快递小哥、家政服务人员、环卫工人、产业园工人等，重点满足其在城市中的基本住宿需求。随着需求增长，其服务范围逐步拓展至酒店一线员工、大型呼叫中心等服务行业基层从业者。

2023年上海市住建委进一步探索“新时代城市建设者管理者之家”建设模式，推动由社会力量投资、运营，用人单位共享租赁的模式，面向建设施工一线人员、城市运行维护人员（如环卫、市政、绿化、轨交、物业等）以及日常生活服务提供者（如快递、家政、医护等）实行定向供应。随后，各地开始纷纷跟进。这标志着宿舍型公寓的服务对象正从传统的外来务工群体，逐步转向更为广义的“新时代建设者劳动者”群体，涵盖众多城市基本功能的保障者与支撑者。

这一演进不仅反映了城市治理理念的提升和住房政策的精准化，也意味着宿舍型公寓从早期的“低成本住宿解决方案”转型为更注重体面居住、归属感与服务感的“劳动者之家”。租赁住房产品与城市包容性发展、社会融合目标日益深度的契合与融合。

与其他产品形态不同，宿舍型公寓采用集中化管理和专业化服务，不仅配置消防系统、安保与宿管人员，还通过信息化平台实现入住管理、能耗管控与安全预警，显著提升了居住品质和安全保障。此外，2025年上半年，宿舍型公寓的产品定位和价值正在显著升级：

● 政策导向更加明确：宿舍型公寓被纳入“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系，部分城市在新建租赁式社区中规定宿舍型产品的配建比例，并通过财政奖补、用地支持等措施推动其发展。

● 从“单一低成本”转向“综合社区配套”：宿舍型公寓不再局限于服务单一蓝领群体，而是成为园区、产业基地及大型社区的“职住基础配套”，实现与其他租赁产品的功能分区与互补。

● 运营模式精细化：不同于过去单纯的“企业宿舍”模式，运营方更加注重多场景使用与定制化服务，如推出“快递员之家”“环卫之家”等主题化宿舍，形成差异化品牌认知。

● 成为城市治理工具：通过集中式管理和床位供给，宿舍型公寓不仅缓解企业员工住房难题，还在流动人口管理、安全防控和公共服务中发挥积极作用。

截至2025年6月底，全国16个重点城市宿舍型公寓项目累计供应达305个项目、共计约405,848个床位。从区域分布来看，呈现出高度集中的结构性特征，其中上海、杭州、北京三个城市（两个一线城市与一个新一线城市）合计床位数超过290,000个，占全国总量近72%，显示出这些城市在宿舍型公寓建设和运营中的引领地位。

尤其是上海，凭借其政策推动力度大、产业集聚度高、基层劳动人口规模庞大等多重优势，以超过20万床位遥遥领先于其他城市，成为全国宿舍型公寓发展的标杆区域。杭州紧随其后，在数字经济、高端制造业快速发展的带动下，宿舍型公寓床位供应也突破5万，展现出强劲增长潜力。

2025年上半年，全国宿舍型公寓市场新增床位近22,000个，其中80%集中在上海。上海临港奕家·江山路宿舍型公寓贡献了1.5万多个床位，而陆家嘴乐居的数智天地·新乐里04公寓虽然供给的床位数不足千个，但该项目位于上海市浦东新区康恒路，在ICCRA的EILT模型中属于3级区域，位置颇为核心。

此外，对于宿舍型公寓，2025年上半年的新增供给以新建渠道为主，如上海临港奕家·江山路宿舍型公寓通过新建，供给了5,700余个房间，且采用装配式建筑，辅以智能化配套与高标准家具配置，如夜灯、扶梯等“家文化”元素设计。

截至2025年6月，全国宿舍型公寓的租金坪效为 2.9元/㎡/天，同比上涨了6.6%，且租金坪效明显高于青年公寓（2.35元/㎡/天）、以及租赁式社区（2.07元/㎡/天）。一方面，这体现了宿舍型公寓在“立体坪效”上的显著优势；另一方面，不同于常规公寓按“平方米”计价，宿舍型产品通常以“床位”为租赁单位，按床计价的方式弱化了传统的面积定价逻辑，使得运营方能够在有限的空间内实现更高的总租金收入。

截至2025年6月，全国宿舍型公寓平均出租率为86.2%，同比上升4.1个百分点。宿舍型公寓的出租率水平不及租赁式社区和青年公寓，未能达到90%的水平线，注意是2024年下半年开始，很多宿舍型项目集中入市，短期内供给释放迅猛，出现阶段性消化压力。

不同城市间出现明显分化：上海、杭州等产业密集区域出租率保持高位，而宁波、西安等城市则因供需错位、职住脱节等因素，出租率偏低。一方面，这些城市部分项目选址偏远、产业配套不足，导致入住意愿不强；另一方面，运营模式仍以零散出租为主，缺乏企业端集中签约支撑，加之产品同质化、政策推动滞后，进一步影响去化效率。

整体来看，宿舍型公寓仍具发展潜力，未来应通过企业合作、职住融合、产品升级与配套完善，持续提升入住效率与租户黏性，推动出租率回升至更高水平。