香港的教育吸引力正在显著提升。根据各高校公开数据，过去五年香港高校硕士与博士招生规模持续增长：

● 2023/24学年，全港大学授课型硕士招生超7万人，较2018年几乎翻倍；

● 内地学生比例持续攀升，部分高校硕士录取中内地生比例超过 70%；

● “非本地学生宿位比例”政策放宽，提高高校自建/租赁宿舍的配额需求。

对于大量前来攻读硕士的一年制学生、交换生、访学生、研究人员而言，他们有几个共同特征：

1. 租期明确（通常为12个月）

2. 支付能力强（整体预算高于香港本地本科）

3. 对生活便利性、安全性有明确需求

香港高校宿位短缺已是市场常态。目前全港大学（包括八大与自资院校）学生宿位缺口至少在3.5万—4万之间。这意味着：在未来五年，香港学生公寓仍然将是“供给永远追不上需求”的市场。

对比伦敦、新加坡、纽约等典型教育型国际城市，香港的专门学生公寓（Purpose-built Student Accommodation, PBSA）长期处于显著供给不足状态。香港学生住宿市场目前主要由四类供给构成：（1）大学自营宿舍，整体宿位覆盖率仅约三成，本科与交换生优先，授课型硕士普遍难以获分配；（2）非牟利机构运营的青年宿舍（如东华三院等），供应规模有限，大多只有数百宿位；（3）酒店改造为学生宿舍的模式近两年快速增长，包括大学直接收购酒店（如香港都会大学斥资 10 亿港元购入 MU88）、私人资本整栋改装以及运营商租赁酒店转学生公寓，成为缓解短缺的重要来源；（4）Co-living 品牌与民营学生公寓，通过“整栋收购/租赁＋运营”的方式快速放量，成为授课型硕士、内地来港学生与年轻专业人士的重要租房选择。

根据 ICCRA的不完全统计， 截至 2025 年 9 月，香港已形成一个近20家 Co-living 运营商构成的市场体系，总管理房源规模超过 2,000 间＋，其中头部玩家呈现明显的“千间级”特征：Dash Living 为亚太区代表性Co-living运营商，在港长期管理逾 20,000 +床位；Weave Living 在香港布局超过十个项目，房源规模处于 千间级；学生公寓品牌 Y.X（YdotX） 以约 1,000–1,500 床位成为香港最大的私人学生宿舍运营商；Kudian 覆盖港九新界，管理 2,000+ 床位，在内地生市场占比突出；Owl Square 拥有 14 个地点、300+床位，主攻高性价比的Co-living市场。

整体来看，香港PBSA与Co-living行业已形成“头部品牌千间级＋中小型运营商几十至数百间”的阶梯结构，其产品已从单纯租房演化成可规模化复制、具投资价值的租赁住房资产类别。

综合整个市场估算，目前学生公寓＋Co-living产品的年供给不足2万床，远不足以匹配超过7万名授课型硕士的需求。供需错配，是当前香港学生公寓投资的根本逻辑。

从2023年底到2025年，香港政府连续推出多项与租赁住房相关的政策，可以称为香港版的“存量盘活元年”。

① 工业大厦改公寓（IB → Co-living）政策重启

特区政府允许部分老旧工厦改装成公寓、青年宿舍或过渡性房屋，审批路径更清晰、周期缩短。

对投资者意义在于：

● 成本较低（工厦估值大幅回调）

● 可较快转化为可出租物业

● 成规模收购变得可行

② 简朴房（Light Public Housing）释放对青年住房政策信号

虽然简朴房主要面向低收入阶层，但整体导向是：政府正在系统性补齐“过渡性住房—青年住房—学生公寓”之间的空白。这对市场化的学生公寓是利好，而不是竞争。

③ 本地大学获批可购买或租赁物业做宿舍

都会大学以10亿港元购买酒店，是新模式的典型案例。

高校的入场反映两个趋势：

1. 宿位短缺已经影响办学能力

2. 商业学生公寓不会被政策挤出市场，反而与大学形成互补

④ 政府提高非本地学生宿舍比例、放宽招生

直接刺激宿位需求。

政策层面的窗口，正在把学生公寓从“灰色改装”变成“明确鼓励、合理合规”的资产类别。

从ICCRA整理的2024–2025年大宗交易情况（可参见全球大宗交易月报），可以看到几类典型成交：

① 酒店资产估值回落40%–70%，成为学生公寓主要供给源

● 西环 The Henry 酒店：1.85亿成交，买家计划改为学生公寓

● 旺角旭逸酒店：4.35亿成交，较2018年高位买入贬值60%

● 尖沙咀金巴利道全幢：1.1亿港元，拟改学生宿舍

● 旺角旧楼3800万首度交易，买家拟改学生宿舍

这些案例共同特征：

1. 成交价格比疫情前普遍回落40%–70%

2. 物业多位于港铁站周边、靠近高校

3. 可快速改造成学生公寓或青年公寓

② 服务式公寓亦成为被抛售的资产类型

Ovolo Central：预计2.5亿成交，但业主2021年买入价高达5.23亿，亏损52%。服务式住宅估值回落，同样打开新建 Co-living 或学生公寓的窗口。

③ 工厦、旧 residential block 整栋成交活跃

旺角甘霖大厦1.08亿成交，买家计划改学生宿舍。

对运营商而言，这些资产的共同优势在于：

● 可整栋持有或整栋运营

● 改造成本相对可控

● 区位与交通基本满足学生需求

● 出租速度快，现金流稳定

当前香港正处在“资产价格下行+需求强劲上升”的罕见交汇点，是布局香港学生公寓的黄金窗口期。

根据 ICCRA 对高校分布、学位缺口、租赁热度及项目走访情况的综合分析，香港的学生公寓（PBSA／Co-living）投资版图，正在沿着 “三大教育走廊”快速成型，每条走廊都对应不同学生活动圈、租金水平与产品适配度。

结合三大走廊的供需结构，当前香港可行且可复制的学生公寓资产形态主要包括：

1、中小型酒店（50–150间房）——当前最优标的

● 政策阻力低、改造周期短

● 带有消防、电梯、楼宇设备，极大降低成本

● 适合一年制硕士＋国际学生的集中入住

2. 整栋唐楼（15–40户）——回报率高但需运营能力

● 适合上环／西营盘／旺角等旧区

● 分户简单、可快速推向市场

● 但需较强的运营与物业管理能力

3. 工厦／旧写字楼改建类——潜力大但审批复杂

● 空间大、可打造高密度 PBSA

● 但涉及用途转换与消防审批，不适合初入场投资者

1、香港长期缺乏成熟的普通长租公寓运营体系，是产业升级的关键制约因素

ICCRA 在市场调研中发现，香港的住宿业呈现“服务式公寓强、普通长租公寓弱”的结构性特征：一端是高度成熟、品牌化明显的服务式公寓市场，另一端则是供应庞大但高度分散、缺乏专业化管理的普通长租公寓（中低端）市场。

服务式公寓体系高度成熟。无论是国际酒店集团（如四季、港丽、帝苑）,还是本地大型地产商（如新鸿基、恒基、九龙仓）都已形成稳定的产品线、成熟的运营标准、完善的后台支持体系。硬件、服务、合规、定价和销售渠道都已经标准化、专业化，行业竞争充分、品牌辨识度极高。

相比之下，香港的普通长租公寓（尤其是中低端）依然停留在“传统唐楼＋散租房东”模式。大量房源由个人业主或小型物业管理公司掌控，运营方式以“出租型物业管理”为主：

● 缺乏统一的装修标准；

● 管理体系碎片化、依赖人工而非智能化；

● 收款、巡检、维修、租务管理等流程不标准化或非线上化；

● 运营能力、定价能力和服务水平均不稳定。

这也意味着：在专业化长租产品、Co-living、PBSA（学生公寓）等方向上，香港市场仍存在巨大空白，而这些正是内地企业最擅长的领域。

2. 内地企业具备“三位一体”的体系化能力，明显领先于香港市场

与香港房东“设计—施工—运营”三段式分散外包不同，内地企业在长租公寓、保租房等领域已经形成“开发＋改造＋运营”一体化的全链条能力，包括：资产评估、产品定位、改造设计、工程管理、运营筹开、品牌打造到稳定运营的完整体系。这种能力集成使其不仅能做“物管”，还能做“资产管理＋运营管理”的专业服务商，为香港的旧楼改造、旧酒店转型、PBSA等提供强有力的产业支持。

3. 内地企业进港的痛点：制度、成本与市场结构的多重掣肘

ICCRA 调研发现：尽管内地长租公寓企业拥有成熟的体系化能力，但一旦进入香港，却普遍面临三大现实障碍，导致“优势难以快速落地”。

① 监管体系完全不同，制度门槛高，改造流程慢

香港的建筑、消防、排污、通风、平台加建、改动工程均受严格法定规范约束（BD、FSD、WSD、DMC、OFTA 等）。

相比内地的审批链条短、速度快，香港的特征是：

● 任何隔间／消防改动都需专业人士签署＋政府审批（AP/RA/MI）；

● 旧楼改公寓需处理分契契约（DMC）限制，业主同意难度极高；

● 工程时间普遍需要 6–18 个月，远高于内地；

● 酒店改学生宿舍涉及用途改变（Change of Use / Hotel Licence），流程复杂；

● 目前简朴房政策刚刚出台，港府认可专业评估机构尚未公布，具体执行标准与审查流程仍在落地过程中。

→ 这直接导致内地高周转模式在香港难以复制。

② 成本结构完全不同，装修＋运营成本远高于内地

香港的成本结构呈现三大痛点：

● 人工成本高 3–5 倍、难招聘、难留人（清洁、管家、工程技工等均稀缺）

● 装修及材料价格高，工期长、效率低（香港 100% 强制使用注册承建商；施工空间受限）

● 租金与物业持有成本高，导致项目回本周期更长（Yield普遍低于4%，很多项目在 2%–3%）

→ 这让原本在内地高效的轻资产运营模式，在香港的利润空间被极大压缩。

从ICCRA的跟踪来看，香港学生公寓市场不会是“一时热度”，而是一个未来5-10年持续增长的结构性机会：

● 高校国际化带来长期稳定的跨境学生需求

● 高估值资产价格回落创造投资窗口

● 存量资产改造政策愈发清晰

● 学生公寓与Co-living成为城市更新的重要方向

对内地公寓运营商来说，香港既是市场，更是品牌、模式、资本化路径的国际化起点。在“资产盘活时代”全面开启的今天，香港正成为值得认真研究、深度布局的下一座“租赁住房价值洼地”。