《住房租赁条例》实施前瞻系列2：住房租赁企业人员管理实操解析
将于9月15日起施行的《住房租赁条例》，被业内视作住房租赁市场的”基本法”，不仅确立了合同备案、资金监管等关键制度，也把”住房租赁企业的人员管理”提升到了前所未有的高度。从组织建设、信息报送到执业培训、社会公示，条例明确要求企业必须具备与经营规模相匹配的从业人员和管理能力，并配合健全的内部制度。可以说，谁能把人员管理做到位，谁就能在未来的合规监管中站稳脚跟。 本文将从条例的相关要求切入，结合北京、上海、深圳、广州、杭州、天津等重点城市的实操做法，全面解读住房租赁企业如何落实人员管理的合规要求。
国家层面的合规要求
从政策设计的角度来看，《住房租赁条例》已经把人员管理从”企业想不想做”变成了”法律必须做”，这意味着企业今后的人才配置和内部管理都将接受更严格的制度化监督。
1、 资金与人员要求（第十四条）：企业必须具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力
2、开业信息报送（第十五条）：领取营业执照30日内，需报送开业信息，包括管理人员、从业人员名单。
3、内部管理制度（第十七条）：企业应建立租赁档案、信息查验制度，落实到具体岗位。
4、信息报送与公示（第十八条）：要求持续报送经营房源和从业人员等信息，部分需向社会公开。
5、法律责任（第四十—四十三条）：未满足人员管理要求、未报送或未公示，将面临警告、罚款甚至停业整顿。
各地的合同备案如何实操？
1. 北京：实名在册与协会自律并行
在《北京市住房租赁条例》基础上，要求住房租赁企业和从业人员必须在北京住房租赁监管平台实名登记，租户可在线查询从业人员身份、所属机构和备案情况。与此同时，北京住房租赁协会推动行业自律，倡导企业建立人员诚信档案，并鼓励开展专业培训和评价，以提升从业人员职业素养。
实操要点：企业若未按规定报送人员信息，将无法在平台发布房源；而参加培训虽非强制，但已逐渐成为企业提升合规水平和市场信誉的重要举措。
2. 上海：培训、变更时限与自动失效机制
上海在人员管理方面设定了全国最为严格的实操要求之一：
● 必须参加专业培训：依据《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》第五条，所有住房租赁企业和经纪机构的从业人员”应当参加专业教育培训” 。
● 人员信息需及时变更：从业人员及机构用户认证信息变更后，需在7日内向平台申请更新，不可延误 。
● 网签权限自动失效机制：办理平台用户认证后若6个月内未发生任何网签操作，其网签功能会自动失效，需重新申请才能恢复权利 。
实操要点：
* 企业必须保存培训档案与操作记录，确保从业人员合规上岗；
* 定期核查平台权限状态，避免因”挂名人员”造成操作中断；
* 变更人员或信息时务必在7日内同步更新，以免影响网签业务。
3. 深圳：实名制与社会公示
住房租赁企业及其从业人员必须通过 “i深圳”平台完成实名登记。平台专门设有”中介机构及从业人员信息公示专区”，社会公众和承租人可随时核实经办人员身份及所属机构。企业提交的人员信息需经平台核验后，才能发布房源或办理合同网签。
实操要点：企业必须确保人员信息实时更新，否则不仅会影响房源发布，还可能导致无法正常使用合同网签功能。虽然目前没有明确的”强制培训考试”要求，但由于网签权限完全绑定在实名在册状态下，企业通常会通过内部培训与管理，确保人员能够熟练掌握平台操作和合规要求。
4. 广州：开业报送+即时公示
住房租赁企业在开展业务前，必须通过 “阳光租房”（广州市房屋租赁信息服务平台） 在”开业报告”栏目推送包括企业注册登记信息、管理人员与从业人员名单、资金监管账户等内容。一经推送，这些信息将即时向社会公示，接受公众监督。
实操要点：广州监管更强调”透明度与公开化”，企业需确保人员信息及时推送并随变更更新，否则可能因信息不全而影响平台使用资格，甚至被社会信用体系记录。
5. 杭州：30日内开业申报与人员入库
杭州规定企业自领取执照30日内，必须完成开业申报，并将从业人员信息录入市租赁监管平台。企业人员变更需在7日内完成。
实操要点：人员信息”入库制”，要求企业与属地监管系统高度对接。
6. 天津：严格信息报送监管
天津市在《整顿规范住房租赁市场秩序的通知》中明确将“未按规定报送从业人员信息”列入重点整治事项。有关监管部门可采取 约谈、警示、发布风险提示、责令整改、行政处罚等措施，严肃处置违法违规行为。
实操要点：天津实施的是“高压监管态势”，从业人员信息的及时报送不仅是合规底线，也是企业持续合法运营的前提。从业人员信息不完整或未报送，将直接影响企业在平台的监管权限，并可能引发更严厉的行政后果。
表 6城住房租赁人员管理实操情况
制表：ICCRA
合规难点与企业痛点
1. 跨区域差异大：对于全国布局的企业，在北京、上海、广州的合规动作完全不同，需要专门的合规团队做差异化管理。
2. 人员流动性高：租赁行业人员流动率高，如何在7日内同步变更信息，对企业信息化系统是大考。
3. 培训体系缺失：目前行业虽认定了“住房租赁员”新职业，但缺乏全国统一培训和考试标准。
4. 证据链保存难：监管抽查时往往要看培训记录、公示截图、人员入库台账，很多企业在证据留痕上不到位。
住房租赁企业人员合规的实操建议
1、设立“合规专员”岗位
● 最低要求：每家企业或分支机构至少配备一名合规专员，负责人员信息报送、培训档案管理、对外公示。
● 从严做法：在跨城经营时，建议总部+分支双重合规岗，总部统一制定制度，分支负责本地执行与反馈，确保信息无遗漏。
2、建立内部人员库
● 最低要求：与地方平台对接，实现“入职即入库、离职即注销”。
● 从严做法：统一建立全国人员库，对接北京、上海、深圳、广州等重点城市监管平台；实行每日对账机制，比对“内部人事名单”与“平台在册人员”差异，及时纠偏。
3、制度化培训
● 最低要求：半年一次合规培训，覆盖合同网签、资金监管、信息保护。
● 从严做法：
* 季度培训+年度考核：尤其对上海等要求严格的城市，保留完整的签到、考试、影像存档；
* 跨部门联动：培训不仅面向前端经纪人员，还应覆盖财务（资金监管账户）、IT（数据合规）、法务（合同备案）等岗位。
4、证据留痕
● 最低要求：培训截图、备案回执、文件存档，以备抽查。
● 从严做法：
* 建立证据链档案库（纸质+电子双存），如“培训签到表+录像+平台回执+公示页面截图”；
* 对每一笔人员变更操作设定唯一流水号，确保可追溯；
* 建立年度留痕清单，保证关键证据材料在飞检时可一键调取。
5、全国布局企业的对照表
● 最低要求：记录“7日变更（上海/杭州）”“即时公示（广州）”“实名可查（深圳/北京）”“高压报送（天津）”。
● 从严做法：
* 将最严要求设为集团统一红线，例如：全部城市统一执行“人员变更7日内更新”，即便本地法规未明文规定；
* 定期更新“城市差异对照表”，并配套内部红绿灯机制：标记出监管高压区（如上海、天津），提示高风险操作需优先合规。