长租公寓市场，莫让商业配套的缺失绊住发展脚步 | 运营点睛
近年来，中国长租公寓市场迎来快速发展。然而，伴随行业的火热扩张，许多长租公寓项目在进入稳定运营阶段却暴露出一个短板：商业配套并不完善。 尽管餐饮外卖、即时零售、快递配送已非常发达，尽管“上班-回家”两点一线是很多人的生活日常，但当你拖着疲惫的身躯走入没有一点儿烟火气的大社区，当你想应急买点生活所需却发现社区只在很边角的地方开有一间门脸儿迷你的沙县小吃，那种对生活的无助与无奈感受是不是有点令人难过？ 此次，我们抛砖引玉，旨在希望各方能共同关注配套商业之于长租公寓长期发展重要性的问题，共同摸索更符合居民生活需求，且有益于自身可持续发展的产品模式。 Part.01 从租间房，到过生活 商业问题开始显现 城市化发展与生活理念更新之下，当大部分人对住房的需求，已从满足基本居住刚需转而向多元化、品质化的租住需求演进，那么，商业配套便是长租公寓项目不可或缺的组成部分，能够直接影响租户的居住体验与生活质量。（这里所提到的品质化，并非指产品形式的高端豪华，更多是指有保障、可消费的一种生活氛围）
无论租住什么样的户型，对于每一位租户来说，房子是租来的，但生活不是。
就目前长租公寓市场来看，商业配套不完善已经在一定程度上阻碍了居住品质的提升、制约了长租公寓的市场吸引力。特别是在大型租赁社区中，这一现象具有一定的普遍性。
1、便利性：缺
占据优越地理位置的中高端公寓项目，因临近一些大型商业设施，生活便捷性和舒适性相对较高。而一些大型租赁社区通常区位较远，常有“四不靠”之势，自身非常缺少基础服务设施，叠加周边往往也没有大型综合商场，租户想要让生活得到稍有品质的保障，困境不小。
这类项目通常能实现“便利店+药店+极少量个体餐馆”的配备，在此基础上鲜有更多业态上的补充，整体品质也不高。
2、可达性：偏
与此同时，项目整体对居住功能与配套功能的布局搭配方式，也存在优化可能。例如，一些大社区为保障安全性，实行封闭式管理，众多密集排布的楼栋均为纯居住产品，本就零星的配套商业部分则都放置在社区外围、整体朝向外部空间的一侧。
大社区形式的保租房项目多封闭式管理，内部不设商业功能
图源：网络
住、商分离，让居住在社区远端的居民刻意去到商业部分并不方便。
并且，一些项目的外部公共交通系统也未能在选址和规划过程中实现有效落地，大社区项目的外部出行便利性仍有待提高。
3、商业认知：少
当然，这和长租公寓项目在早前土地出让与项目审批阶段，缺少商业配套设施的同步规划不无关系。一些存量改造项目因本身先天条件不足，也会在补充商业功能方面受到限制。
另一方面是，目前积极投身在长租公寓领域的多为做居住产品出身的企业，自身少有涉及自持商业的开发与管理，容易忽视商业配套的规划和运营，导致后续再想补齐配套时，面临不小的调整难度。
对于行业整体而言，产品的单一化、盈利模式的单一化都不利于持久发展。
Part.02
从建小区，到做社区
做好商业是大势
长租公寓的目标客户群多为20–30岁的年轻人，大家对生活的社交场景都有较高要求，因而长租公寓项目基本都会配套阅读空间、共享厨房、健身房等设施。
但实际来看，如果没有相对高频的社群活动作为“粘合剂”，单纯的配套型共享空间也存在租户使用率低、黏性低的问题，并且，这些配套也很难创造出额外的盈利模式。
那么，在未来的产品形式中，如果商业的玩法能够更受重视且更加多样化，是否存在这样的可能性——项目可以弱化自己做共享空间的配置，转而将部分功能“外包”，依托外部商业资源的引入，一方面形成更丰富的商业功能，营造便利生活环境，另一方面探索商业配套的创新模式，拓展多样化盈利模式。
就目前市场现状而言，长租公寓与商业功能的融合可以有以下这样一些发展思路。
1、让空间交融起来
突破大型封闭式社区将居住版块和商业版块相割裂的情况，一定程度上要打开内部空间，让商业能够分散、“蔓延”至各栋楼宇之下。
比如上海城投宽庭江湾社区，其设计理念便强调“社区与城市的融合”，因而在基地中间引入了一条南北向的开放街巷空间，将商业配套和社区服务等公共功能布置于街边，形成更开放和共享的居住环境。
城投宽庭江湾社区打造开放街巷空间
图源：杨浦区政府网站
2、将多产品线融合
一些拥有多元地产业务的头部企业，也在沉淀多年发展经验之上，试水全新产品形态的开发。
例如，龙湖集团资产管理航道推出的活力街区新品牌“欢肆”，便是将2-3万㎡的品质公寓和1-3万㎡的开放式街区商业混合起来，致力于打造具有烟火气、调性品质、社交友好、松弛乐活、肆意自我生活态度的全生命周期社交生活综合体。
目前，“欢肆”已获取包括合肥、上海江桥、杭州下沙等4个项目，其中合肥项目样板街区已在不久前开放。
在建筑形式上，现代化景观表现手法构建了更具潮流感的立面效果。在业态规划上，日咖夜酒、花园餐吧、创新智慧菜场、本地特色菜系、宴请类餐饮及宠物、泛娱乐业态等都将被一一搭配起来。场景有亮点，氛围有松弛感，社交属性有潮流感，这种公寓、商业混合空间的运营模式带来烟火气十足的生活新体验。
合肥欢肆商业街区部分意境图
图源：龙湖合肥欢肆公众号
3、借势综合体
以方隅产品5.0标准打造的北京天峰方隅公寓，则是中骏世界城商业综合体的一部分，与购物中心仅“一门之隔”。商场引入超200家国内外知名品牌，提供吃喝玩乐购一站式服务，这样的综合型购物中心无疑为租户提供了极为便捷的生活保障。
北京天峰方隅公寓与中骏世界城形成综合体模式
图源：方隅公寓网站、北京商报
未来，对于长租公寓项目来说，配套商业的功能性和重要性都将进一步提升，更多“长租公寓+社区商业” 相融合的项目也将出现在市场上。
这让做商业出身的企业、能够结合自身集团旗下商业条线的企业，因具备丰富的商业运营经验（更好地通过业态品牌的组合去匹配租户需求）而将具有一定优势基础。
Part.03
展望
做好项目中的商业配套能够显著提高生活便利性和生活品质感，我们对此有目共睹。市场信息显示，目前一些新入市以及在建项目已经在增大商业占比、增加商业街区设计等方面有所行动。
例如，不久前刚刚投入使用的成都香投 | 泊寓·院儿-大丰甫家社区，作为成都泊寓、成都香城投资集团有限公司合作推出的首个大型综合租赁社区，将约7000平方米商业街区融入项目中，成为成都市最大的“租住+商业一体化”综合租赁社区。
成都香投|泊寓·院儿-大丰甫家社区打造“租住+商业一体化”模式
图源：网络
已完成竣工备案的北京云尚社区，是海淀区东升镇马坊集体土地租赁住房项目。为促进地区职住平衡，项目规划了1.45万平方米的商业配套，计划涵盖便利店、便民菜场、轻餐、游泳馆、轰趴馆等服务及娱乐业态，将多维度的服务场景融入租户生活中。
当然，想让商业成为长租公寓的有效助力，还有很长一段路要走。这需要开发企业：1）重视商业条线专业管理团队的组建，提升商业运营能力；2）探索与专业的商业运营机构、连锁品牌等打造多元化合作模式。
同时，政策支持体系也需要进一步完善，减轻开发成本，打破开发桎梏。如：1）土地供应方面给予用地的明确规定和保障机制；2）税收优惠、财政补贴等专项政策方面给予更多针对性支持；3）健全住房租赁金融支持体系中的相关扶持内容。
未来的长租公寓，绝不只是一个居住空间，更应是一个集更多社交可能与生活想象的“综合体”。当商业配套能与长租公寓深度融合起来，形成一个良性的商业与长租公寓共生生态，那么，行业也将迈入一个全新的发展阶段。