《中国房地产估价与经纪》2024年第6期刊发了我协会秘书长伍艳、办公室主任洪丹丹共同撰写的《逆境中破局——住房租赁行业可持续发展探讨》一文，该文结合协会自律管理经验，针对当前市场中住房租赁企业面临的困境，对企业突破发展瓶颈提出了思考建议，希望广大从业者在逆境中稳健前行，实现长期、健康、可持续发展。

以下内容为文章全文。

 内容提要：当前国内住房租赁市场正经历租金调整、空置率上升及投资态度审慎等多重困境，本文从经济放缓、保租房入市增加、人口流动及就业结构变化等因素对市场的影响入手，深入剖析市场面临的下行压力，并从商业模式、竞合关系、精细化运营、产品创新等多方面提出应对措施。本文认为，住房租赁企业应保持战略定力，积极应对市场变化，以实现长期稳健发展。

在宏观经济维持稳健增长态势的背景下，由于经济活动中就业结构的微妙变化与劳动力市场的动态调整，国内住房租赁市场正遭遇一系列挑战。具体表现为租金水平调整、房源空置率有所上升，以及市场对投资前景持更为审慎的态度。面对这一复杂多变的市场环境，住房租赁企业亟需积极调整策略，以智慧和创新在逆境中破局，实现可持续发展。本文将从重塑商业模式、深化竞合关系、强化专业运营以及升级运营视角四个方面，探讨住房租赁企业如何穿越下行市场周期。

一、背景及趋势分析

2024年，全球经济形势依旧复杂多变，中国经济面临诸多挑战，居民收入预期普遍下行，消费信心不足，进而影响到住房租赁市场的整体表现。根据克尔瑞数据，2023年全国55城个人房源平均租金32.93元/平米/月，同比呈下跌趋势；另据中指研究院市场数据显示，2024年上半年重点城市住宅平均租金走势疲弱。全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%，较去年同期由涨转跌。其中，三四线代表城市表现尤为明显，平均租金累计下跌1.06%，跌幅较去年同期扩大0.60个百分点，住房租赁市场面临较大的下行压力。以合肥为例，2024年的二季度，租赁住房平均月租金25.01元/平方米，环比下降3.40%。市场下行趋势是多方面因素共同作用的结果，主要包括以下因素：

（一）经济增长速度放缓

当前，宏观经济在保持总体稳定向好的同时，面临着不容忽视的下行压力。这种压力直接反映在经济增速放缓和就业率的变化上，导致居民对未来收入的预期趋于保守，更倾向于选择高性价比房源。

（二）保租房入市供应增加

近年来，政府大力推进保障性租赁住房的建设与供应，大量高品质的保租房源涌入市场，有效缓解了住房供需矛盾。这些房源的入市不仅丰富了租赁市场的选择，进一步分流了市场需求，还通过其相对较低的租金水平，对整体租金产生了明显的下拉效应。

（三）人口流动和就业结构变化

随着城市化进程的推进和就业结构的变化，部分城市出现净流入人口增长减缓的现象，租房需求减弱。与此同时，新冠疫情的爆发和远程办公的普及也导致了租房需求的地理分布发生重构，改变了人们对于通勤半径的选择，越来越多的租赁需求从热点区域向低租金外圈层区域转移，原属租房热点区域的市场需求缩减，进而引发租金水平的下调。

二、对策分析

在当前市场面临的复杂环境这一背景下，住房租赁市场需要积极应对挑战，寻找新的发展机遇。具体可以从以下几个方面发力:

（一）重塑商业模式，探索多元盈利路径

传统的以租金差为主要盈利模式的住房租赁企业，在当前市场环境下显得尤为脆弱。盈利能力是企业可持续发展的基石，因此，住房租赁企业应积极重塑商业模式，探索多元化盈利路径。这包括但不限于以下几个方面。

1.提供多元化经营和增值服务

改变传统单一的租金差收益模式，通过深度挖掘客户需求，构建增值服务体系。除基础的居住服务外，部分头部企业已积极探索并优化增值服务。例如，自如构建了涵盖家政、维修、保洁、搬家、装修等在内的全方位增值服务体系，安歆依托园区项目优势，开辟包括便利店、生活服务站、线上电商在内的新零售业务领域。同属大住宿业的亚朵酒店更是另辟蹊径，通过精准捕捉住客需求，将特色枕头作为零售亮点，成功实现高达九个亿的销售额，引发业界惊叹。这些服务不仅便捷了租户的日常生活，为企业开辟了新的思路，更展示了依托大体量终端资源的头部企业，其增值服务在创造非传统收入来源上的巨大潜力。在多元化经营方面，住房租赁企业更要勇于突破住宅租赁市场的界限，积极拓宽业务版图，通过探索商业地产领域，谋求开发、运营商业项目，并延申开展物业管理、智能家居解决方案等业务，构建完整的住房租赁生态链，实现资产价值的最大化。                                                                             

2. 加强品牌输出

当前市场环境下，品牌输出战略成为企业增强竞争力的关键。然而，部分国企因地域限制与体制因素，品牌输出及承接委托运营等业务受限颇多，多数局限在本地区或本省市，如合肥滨纷公寓品牌美誉度较高，积极利用自身优势，输出轻资产托管年华里、菁华里等项目，均为本区域内承接项目。

在此背景下，民营企业则展现出了更为灵活与高效的市场适应能力。如百瑞纪集团在今年上半年成功在长沙与济南两地成功落地两个项目，合计为市场新增了约3000间保障性租赁住房，彰显了民营企业在轻资产模式下快速响应市场需求、扩大运营规模的能力。

为顺应市场趋势，无论是国企还是民企，都应认识到品牌建设的重要性，并积极探索适合自身发展的品牌输出路径。通过不断提升品牌影响力、优化运营模式、完善管理体系，确保合作伙伴能够轻松复制并成功运用这些模式，最终实现双方的共赢发展。而对于民企而言，更应充分利用其灵活性与创新性，在品牌输出的道路上走得更远、更稳。

3.调整租金模式

在租金下行周期中，住房租赁企业为积极应对市场波动，纷纷探索并实践更为灵活的租金调整策略，其中，“轻托管”模式作为一种新型解决方案，得到了部分企业的关注和尝试。“轻托管”模式的核心在于企业不再承担传统的包租责任，而是转变为服务提供者，专注于为业主与租客提供高质量的中介、管理、维护等增值服务，并从中收取一定比例的管理费用，而租金则100%直接支付给业主，如贝壳推出的“省心租”模式。这种模式的优势在于，它不仅有效降低了企业在租金波动时期的财务风险，还增强了市场适应性和灵活性。

但同时也要看到，轻托管模式面临的两大核心弊端：一是市场回暖时，业主极易转投包租服务，导致房源增长难且易流失，运营压力陡增；二是利润微薄且难以持续，因运营环节复杂且成本难降，需大规模房源与高效出租能力支撑，这对普通住房租赁企业而言几乎不可能实现。目前，仅少数企业凭强大资源成功运营，这也进一步显示出轻托管模式的局限性。

从国外市场看，日本住房租赁市场中的“PASS THROUGH模式”（也称“实际租金联动模式”）也有一定借鉴作用。这种模式的核心在于，企业支付给业主的租金不再是一个固定的数额，而是直接与市场租金水平和房屋的实际出租情况紧密相连。企业根据房屋的实际出租租金和出租率，按照一个预先设定的固定比例来计算应支付给业主的租金。这样，当市场租金上涨或房屋出租率提高时，企业支付给业主的租金会增加，同时企业收入也会相应提升，反之亦然，企业自身不再承担房屋空置带来的风险。

通过这种实际租金联动模式，住房租赁企业能够更灵活地应对市场波动，减少经营风险。同时，也激励了业主积极参与房屋管理和维护，以提高房屋的出租率和租金水平。然而，现阶段下国内住房租赁行业实施该模式也面临着数据不透明、业主沟通难及法律环境多样等挑战，需住房租赁企业进一步增强沟通、精准把握政策以应对。

（二）深化竞合关系，实现资源互补

在竞争激烈的住房租赁市场中，企业之间不再仅仅是单纯的竞争关系，而是逐渐转向“竞合”模式。国企作为行业的重要支柱，往往拥有雄厚的资金实力、广泛的资源网络和强大的建设能力。然而，在运营管理方面，国企可能面临经验不足、灵活性欠缺等挑战。相比之下，民企则以其敏锐的市场洞察力、灵活的运营机制和高效的执行力著称，擅长在细节中创造价值，提升用户体验。

通过深化竞合关系，双方可以实现资源互补，共同提升项目的核心竞争力。国企提供资金实力和品牌背书，民企则发挥运营专长，双方合作开发租赁住房项目，不仅能够加速项目的推进速度，还能在成本控制、市场定位、产品设计等方面形成合力，共同打造具有核心竞争力的租赁住房产品。以笔者所在的合肥为例，合肥海恒和泊寓、合肥高新租赁和冠寓、安徽建信住房和多家民营企业等已开展全方位合作，值得一提的是，合肥海恒和泊寓还成立了合资公司海泊公寓，进行深度合作，海恒作为地方国企，为合作带来了稳定的项目保障，而泊寓凭借其在租赁住房领域的深厚积累，带来了先进的运营理念、精细化的管理体系以及高品质的服务标准。

（三）强化专业运营，主导价值链

随着租赁住房行业从“运营管理”向“资产管理”转变，专业的住房租赁运营商在价值链中的地位日益凸显。专业运营商不仅具备运营成本管控体系，还更熟悉租户运营和商业运营，能够为项目带来更多维度的收益。因此，住房租赁企业应不断提升自身的专业能力，强化在价值链中的主导地位。这包括：

1.精细化运营

通过大数据、人工智能等技术手段，实现住房租赁运营管理的精细化，通过技术手段赋能住房租赁企业精准分析市场需求、租户偏好及运营数据，从而实施个性化服务策略与高效资源配置。同时，智能系统优化日常维护、预订管理、客户服务等流程，提升运营效率，确保服务质量的持续升级。

2.门店运营

开设门店是住房租赁企业拓展市场、深化服务的重要举措。这些门店不仅是房源的直接展示窗口和客户咨询的前沿阵地，更是企业品牌形象的展示平台和服务体验的延伸场所。通过门店，企业能够向租户提供全方位、一站式的租赁服务，包括个性化的居住规划、详尽的房源介绍，以及针对租户需求的定制化建议。此外，门店还成为了促进社区互动、增强租户归属感的温馨空间，通过组织各类活动，加深租户与企业之间的情感联系。

合肥市孟邻生活与嘉邦公寓等本地企业，已率先布局线下门店网络，不仅数量上实现了快速增长，更在门店功能的丰富性与服务质量的精细化上不断突破。它们将门店打造成为企业收集市场情报、倾听租户声音的重要渠道，通过面对面的交流，敏锐捕捉市场动态与需求变化，从而灵活调整运营策略，以满足市场的多元化需求。这种以租户为中心、市场为导向的运营理念，正是优质企业在竞争激烈的租赁市场中脱颖而出的关键所在。

3.成本控制

市场下行环境下，成本控制尤为重要，住房租赁企业应持续优化运营流程，通过技术创新和流程优化来减少不必要的开支，降低能耗、维护等成本。同时，深化与供应商的战略合作，依托行业组织或平台机构，利用联合集采的规模效应降低采购成本。此外，积极推广共享租赁模式，通过空间、设施或服务的共享，提高资源利用效率，拓宽盈利渠道，从而在保障服务质量的同时，有效控制成本。

（四）升级运营视角，实现可持续发展

面对低增长市场环境，住房租赁企业需具备前瞻性视野，站在行业制高点审视项目运营，灵活调整策略，以创新驱动发展，确保稳健前行。

1.政府合作

住房租赁企业应积极响应政府政策导向，主动融入并参与到保障性租赁住房等民生工程中。这不仅有助于企业拓展业务领域，还能获得政府提供的政策支持和资源倾斜。此外，当前住房租赁企业普遍面临着税率较高的经营挑战，企业应主动采取积极行动，通过行业组织、会议等途径深化与政府的合作对话，力求争取到更为具体的税收优惠政策，如延长税收优惠政策、直接税率减免、税收返还机制或特定项目的税收抵免政策，通过这些努力，企业不仅能有效减减轻税负压力，还能进一步激发市场活力，促进租赁市场的健康发展，实现经济效益与社会效益的双赢。

2.产品创新

住房租赁企业需敏锐捕捉市场需求变化，持续推陈出新，打造多元化的产品形态和服务模式。以青年人为核心群体的长租公寓产品为基石，针对不同租户群体的特定需求，如开发养老型公寓，提供适老化设计、健康管理服务等；同时，深挖产品设计潜力，探索床位出租模式，以高效利用空间满足多样化居住需求。此外，企业可积极向康养公寓、度假民宿等周边领域拓展，构建全方位居住生态。例如，泊寓、冠寓等企业已率先在多个城市试水商旅日租、短租业务，凭借合规运营与优质服务，赢得了市场认可。而自如更是迈出国际步伐，将国内的成功模式带向全球，展现了住房租赁企业的国际竞争力。这一系列创新举措，不仅丰富了产品线，提升了服务品质，更在激烈的市场竞争中为企业赢得了先机，实现了可持续发展。

三、结语

当前，我国经济正处于结构性转型的关键时期，经济增长的动能正在从房地产和基建为代表的旧动能向以绿色经济、数字经济为代表的新动能转换。在经济结构转型阶段中，经济周期的发展将呈现多维度的演绎。顺应时代的变化是企业穿越周期的关键，身处产业链条末端、同时兼具民生属性的住房租赁企业更需展现高度的冷静与战略定力，这不仅是对短期波动的适应，更是对未来趋势的深刻洞察。如此，方能突破周期迷局，在逆境中稳健前行，实现长期、健康、可持续的发展。