住房租赁行业商业逻辑以“资产管理”为内核，已经成为行业共识。在“投-融-建-管-退”各个环节的能力提升，是住房租赁企业锻造资管能力的不二法门。在《财务指标与非财务指标结合下的保租房公募REITs可持续发展模型》一文中（点击查看），ICCRA在对资产管理各环节影响因素进行拆解后，可以看出产品和运营能力是住房租赁企业资管能力的直接表现。

增量与存量并重的时代背景下，资产多样性促使住房租赁企业着手扩容产品矩阵。

1998年已进入中国市场的雅诗阁，一直致力于发展服务式公寓，旗下三大知名品牌雅诗阁、馨乐庭和盛捷已遍布国内40余个城市。在近几年，为了适应中国住房租赁市场的快速发展，雅诗阁不仅将lyf共享公寓引入国内市场，还分别在2020年和2022年推出了两个适应本土的品牌——雅遇长租公寓以及升级产品雅院服务公寓，2024年雅诗阁更是连续将雅诗阁优选The Unlimited Collection品牌、雅诗阁臻选The Crest Collection先后引入国内，进一步丰富了雅诗阁的产品矩阵。品牌矩阵的扩大，也带来管理规模的增长。雅诗阁近年来在各地的产品落地数量也在不断增加，产品的布局范围不断扩大，使雅诗阁在华储备持续增长。

国内成长起来的住房租赁品牌也在不断的推陈出新，扩容产品矩阵。轻资产模式的典型代表乐乎集团，在原有青年公寓和企业公寓的基础上，连续推出芷岸、怀庭等高端公寓品牌，形成了覆盖青年公寓、宿舍型公寓和服务式公寓三大产品线的5大品牌构成的品牌谱系。

而为了更好的适应不同类型资产，乐乎集团在不断尝试品牌线的进一步细分。以芷岸品牌为例，坐落于越界锦荟园的首个“芷岸轻居”项目今年正式开业。在这个项目上，乐乎对产品的思考和坚持更进一步，设计上的巧思在该项目上随处可见，走廊吊顶灯这一细节即可折射一二。该项目走廊吊灯以“芷岸”logo为原型定制，不仅在夜晚起到照明作用，白天也能配合光影钩织了一副日光的画作。

存量盘活的旋律日益增强，也吸引了更多行业相关方的目光。ICCRA统计了过往10年中涉及长租公寓的大宗交易案例，并从中选择了50个典型案例。从交易数量和建筑面积两个维度看，租赁住房的大宗交易量显示出逐年上升的趋势，到2023年达到了高峰（详见《从50个长租公寓大宗交易案例，看未来行业发展的五大趋势》（点击查看））。选择既有建筑改造、盘活，一方面是由于其通常区位优势突出，即便是“非改居”项目也有相应的政策支持（保障性租赁住房多渠道筹集），另一方面是资产交易路径相对清晰。而难度在于资产适配性的判断和改造成本的把控。

其实，在既有建筑改造这一类型之外，租赁住房与“存量盘活”还有更多的结合点

? 盘活也可以是拆除重建

经济的发展、产业的调整也是城市生长的一部分。对于那些已经不再适应城市发展的产业聚集地，重新规划建设也是存量盘活的一种方式。北京目前也开业最大规模的保障性租赁住房——首创和园·繁星社区，曾是华北最大的石材集散地重建而来。

天津市河西区泰达控股爱米斯保租房项目也是闲置厂房盘活的典型案例。该项目位于天津市河西区核心腹地，用地面积为17859平方米，地上房屋建筑面积2061平方米。2021年12月，天津泰达万嘉建设发展有限公司通过协议转让的方式取得该地块资产，并开展保障性租赁住房投资建设运营。将原有闲置土地经过规划开发后，总建筑面积达40318平方米，绝大部分用于保障性租赁住房建设，预计为1000多人提供就业机会，1200人提供居住场所，为提高就业率、保障民生作出重要贡献。

? 盘活的不只是既有建筑

闲置土地资源也是存量盘活的目标之一。济南市规模最大的保障性租赁住房——刘智远村保障性租赁住房项目即是存量土地盘活的典型案例。该项目位于济南市历下区，毗邻汉峪金谷、高新软件园、CBD 等城市核心商务集群，规划建设用地面积 3.46 公顷，租赁公寓社区总建筑面积 20.58 万平方米，可提供保障性租赁住房 4388 套间。

今年成立的国有企业土地资产盘活专项基金，盘活标的为土地及附属建筑物，盘活业态为产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地。该专项基金成立也是土地盘活、经营、高效利用的一个政策尝试。

“城中村”是另外一类重要的存量资产。深圳在保障性住房建设筹集方面探索了“城中村改造纳保”的路径。“城中村”作为留存在城市区域内的村落，在城市化进程的发展下，如何兼顾微利可循环与民生社会效益，是存量市场改造值得深入探索和研究的课题。

对于住房租赁企业而言，多样化的存量资产类型如何匹配产品线，是其在产品矩阵打造上需要深入思考的问题。

结语