【行业资讯】住房租赁行业如何破解土地使用年限过短的“魔咒”
在与众多不动产私募基金的深入交流中，我们观察到资本端对住房租赁市场普遍持积极乐观看法——市场发展势头强劲，作为一个收益稳健的投资品类确实为投资者提供了不可多得的配置选项。但是，目前市场中也存在一个明显痛点：优质的投资标的非常稀缺。 这其中的原因颇为复杂，但一个尤为突出的问题是，很多投资标的土地使用权的剩余年限太短。对于投资机构而言，更倾向于选择土地剩余使用年限在30年或更长的项目。而当土地使用权的剩余年限接近或低于20年时，很多机构就望而却步了。 目前，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”但是对于“怎么续期，怎样补缴”还尚未明确。本文拟就这一议题，汇总行业讨论，提出可能性方向供政策端参考。
现状 投资机构评估剩余年限较短项目的三种模型 针对土地剩余年限较短的项目，目前投资机构较多使用以下三种模型进行测算： 1.持有加转售模型 在持有到期年后的下一年，通过直接资本化的方法对最后一期进行估值。可以根据投资人对资本化率的调整来反映他们对该物业的预期。 2. 考虑续期费用模型 在这种模型中，会考虑续期费用的成本，或者增加每年的收益成本支出。例如，每年的支出可能会增加，再基于这些数据反算出物业的价值或投资人的接受程度。 3. 建筑物拆除成本模型 这种模型会适当考虑到建筑物的拆除成本。但实际上，建筑物的拆除成本对物业价值的影响相对较小。因此，在面对土地使用年限较短的情况时，通常会优先考虑前两种方法，以更好地反映物业的市场合理性，特别是对于位于核心位置和核心区域的物业。 探讨 续期政策细化落地的建议 1.续期年限问题 按照目前的政策规定，土地续期费用的设定与土地的规划性质密切相关。对于归类为“非改租”与“非居改保”的商业、办公和工业用地，在其作为租赁住房的使用阶段，建议在确保其续期使用年限不超越原始土地规划性质的前提下，探索采用弹性的延期供应策略分配国有建设用地。同时，可以考虑以租赁的方式来配置这些土地。例如，首次租赁年限定为10年，并以每10年为一个续展周期。 2.续期费用问题 为取得土地使用权所支付的费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款以及开发规费等。这些费用大致可以归纳为两大类：“生地款”即土地出让金，以及与之相关的各种补偿费用。建议将续期费用明确为在土地使用权到期后，为了继续使用土地所需支付的费用。在此基础上，在确定土地续期费用时，明确其出发点，区分上述两大类费用。土地续期费用应主要基于原土地使用权的“生地款”。 3.续期费用缴付问题 住房租赁行业是一个微利行业且与民生紧密相关。考虑到这一行业特点，建议对于续期费用的支付方式进行创新：采用类似年金的形式进行缴付。这种分期缴付方式不仅可以确保续期费用的承受性、有效减轻住房租赁企业“一次性支付”的经济压力，还能间接起到平抑租金水平的作业，从而更好地服务于新市民、青年人。 此外，可以考虑探索将续期费用与房产税结合起来进行缴纳的方式。尽管在法律上，两者有着明确的属性界定，并且它们的使用目的也各不相同，但如果能够清晰地区分它们的性质和未来的归属，那么通过房产税的方式来支付土地续期费用，实际上与“年金缴付”方法在思路上是相似的。 展望 明确续期问题， 对保租房REITs积极影响较大 首先，有助于提高资产的价值，因为更长的使用期限意味着资产的使用年限增加。 其次，这种延长吸引了更多的长期投资者，可以为他们提供了更长时间的收益预期。 此外，更长的土地使用权也确保了REITs能够在长期内获得稳定的租金收入，从而实现更稳定的现金流。最后，明确了续期问题也在一定程度上降低了REITs的风险，特别是在土地使用权到期时可能面临的资产价值大幅下降的风险。