去年8月，首批四只住房租赁公募REITs集中上市，我国住房租赁行业正式迈入金融支持的发展阶段。今年年初，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，进一步提出为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。 

随着重资产退出路径的打通、多元化金融支持的注入，住房租赁行业的能力焦点移动到持有运营阶段的具体议题上来。“在不动产金融时代，重资产退出的‘大山’被‘翻越’了，紧接着就是如何获得净现金流、资产保值增值的问题，也就是住房租赁作为持有运营型业态的资产管理问题。”

8月30日，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在“领航国际论坛热点前瞻沙龙”上表示，以全生命周期资产管理的思路实现微利可持续经营，将成为我国住房租赁企业在是新发展阶段的着力点，亦是行业向高质量发展转型的突破关键。

作为第五届领航·住房租赁产业国际论坛的前哨站，今年首次举办的“热点前瞻沙龙”承担了向业界先行传递论坛议题的任务。本次沙龙上，ICCRA住房租赁产业研究院发布了首份《中国住房租赁市场资产管理白皮书》（以下简称“白皮书”），指出现阶段我国住房租赁行业实现高质量的资产管理需要三大可以量化的指标，即择址指标、建筑效率指标、运营效率指标。

白皮书指出，由于我国住房租赁行业还处在发展初期，缺乏完善的指标监测体系，租赁住房的运营优化常常难以有的放矢。因此，白皮书将全生命周期资产管理的概念引入住房租赁行业，初步搭建了该领域的资产管理监测指标体系：一是与资产效率相关的指标，如各房型面积指标等；二是利润相关的指标，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、经营毛利率（GOP）、总人力成本占比、能源费占比、市场营销费占比、续约率等。

近年来，我国相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，探索加大租赁住房供给。资产来源的多元化，也让“择址”成为住房租赁企业进入市场的第一大门槛。事实上，租赁住房物业的择址逻辑与传统开发企业的拿地逻辑存在较大差异。白皮书以“需求锚定区域”来概括租赁住房的择址核心逻辑，并提出EILT模型定量筛选需求锚定区域。

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间。作为我国保障性住房体系的重要构成部分，在各地政府大力推动下，保障性租赁住房筹建正按下加速键。而新时期的保障性租赁住房，以“住有所居”为基础、以“安居乐业”为目标，合理实用的设计、优质活力的配套正在成为保租房“标配”。在这一轮的筹建中，各地城投的实力逐渐显露，崛起成为住房租赁行业的新势力。

赵然分析，目前各地城投集团较创业系长租公寓品牌而言，明显倚重重资产模式。由于集团内部闲置存量资产更为多元丰富、规模体量也有一定的优势，“城投集团与保租房的发展契合度很高，正在成为保租房建设的中坚力量”。

在新市民、青年人租住需求集中的上海市场，上海城投集团累计持有租赁住房专项用地7幅，持有租赁住房面积位居上海第三。其城投宽庭品牌亦在近年来迅速发展，先后交出湾谷社区、江湾社区、光华社区和浦江社区4个租赁式社区代表作，成为颇受行业关注的新势力。日前，上海城投控股官宣城投宽庭拟发保租房REITs产品。

“上海城投控股拟发行上海市国资首单保障性租赁住房公募REITs产品，或将成为城投系中首个跑通投融建管退闭环的企业，”赵然表示，“其在对金融支持的利用上，有颇多可供行业借鉴的心得。”热点前瞻沙龙现场，ICCRA住房租赁产业研究院正式将城投宽庭品牌列为“ICCRA住房租赁产业研究院研究基地”。

此前，ICCRA住房租赁产业研究院首个租赁式社区研究基地，位于北京大兴的“保利首开乐尚N+项目”为行业在租赁客源开发、产城协调发展上提供了样本。随着各地城投集团积极投入保租房建设，赵然表示希望借助对上海城投的深入研究，为保租房全生命周期运营及地方特色产品开发开掘新思路。