疫情之下违约方主张解除租赁合同的司法认定

潘小维

顾某与陈某系夫妻关系。2016年5月，某大酒店（甲方）与陈某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其面积为3580平方米的房屋、场地等租给乙方用于经营浴场，租期10年，前三年租金为180万元/年，之后进行上浮，并约定了违约责任。2019年3月，某大酒店起诉陈某及其经营的养生会所，要求支付欠付租金115万元。2019年8月，某大酒店（甲方）与顾某（乙方）签订租赁合同，约定顾某租赁案涉房屋，租期7年，年租金为180万元，因不可抗力或承租房屋涉及拆迁等因素不能继续履行合同，双方自愿解除或终止合同。不得单方终止或解除合同，如违约承担违约金赔偿损失500万元。乙方应按时支付租金，如逾期，甲方有权解除合同，乙方按未付金额每年千分之五标准支付违约金。同日，陈某向某大酒店出具担保书，自愿为顾某承担连带保证责任。同日，某大酒店申请撤诉。后顾某、陈某共支付租金110万元。2020年1月，因新冠肺炎疫情，防控工作指挥部通知暂时关闭影剧院、足浴等公众聚集场所。2020年3月，顾某、陈某向某大酒店邮寄书面解除租赁合同通知书，从同年3月31日起解除租赁合同。2020年5月3日，顾某、陈某向某大酒店发出接收房屋通知书，未果。遂诉至法院要求继续履行2019年8月5日的租赁合同，支付拖欠租金70万元以及逾期违约金。顾某、陈某提出反诉，要求租赁合同自2020年3月31日解除。庭审中，经法院释明，如解除租赁合同，顾某、陈某应按合同约定赔偿损失500万元及占用房屋期间租金。

本案系因新冠肺炎疫情引发的房屋租赁合同纠纷，原告主张解除合同，被告则反诉要求继续履行，双方形成“合同僵局”。所谓“合同僵局”是指在合同履行过程中因客观情势变化导致合同难以继续履行或者无法实现合同目的，守约方不能请求继续履行合同，违约方不能从合同约定的权利义务中解脱，双方出现僵持不下的状况。如何破解合同僵局，司法实践已有诸多尝试，也引发了较多争议。

最高院《九民会议纪要》第四十八条明确违约方不享有单方解除合同的权利，但对于长期性如房屋租赁合同履行过程中出现合同僵局，赋予了三种条件下的司法解除权，即违约方不存在恶意违约的情形，违约方继续履行合同对其显失公平，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。民法典第五百八十条规定非金钱债务继续履行责任及违约责任，坚持维持合同稳定的基本原则，同时针对三种例外情况致使合同目的不能实现的可以根据当事人申请依法终止合同关系。该三种情况是法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行。本案纠纷发生在民法典实施之前，裁判适用的是九民纪要规定精神。如本案发生在民法典生效后，适用的是终止合同关系，但对违约责任的处理规则不变，即违约方免除了履行合同的义务，守约方在违约赔偿上获得充分足够的补偿。

本案中，某大酒店与顾某、陈某签订租赁合同租期较长，租金数额较大，现顾某、陈某已明确不再经营并要求解除合同，如果继续维持合同关系，势必形成合同僵局，且顾某、陈某确因疫情影响造成经营困难而违约，如继续履行对其显失公平，故支持解除租赁合同。关于应付租金，考虑到疫情影响，酌情扣减2.5月租金，尚需支付租金85万元。关于逾期付款的利息损失，原告主张年息24%过高，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于违约金，因并非恶意违约因素以酌情350万元为宜。

来源：启东法院发布